16 meter hoog

Bouwhoogte in het centrum van Alkmaar

Lees hier onze ‘open brief’ aan het College van Burgemeester en Wethouders van Alkmaar over onze zorgen met betrekking tot de bouwhoogte van nieuwbouwplannen in het centrum van de stad.

 

Aan het College van B&W van de gemeente Alkmaar

Postbus 53

1800 BC Alkmaar

Alkmaar, 17 februari  2015

Betreft: Toepassing bestemmingsplanbepalingen in de binnenstad

Geacht College,

Alkmaar kent twee beschermde stadsgezichten, de binnenstad en het Westerhoutkwartier. Dat zijn gebieden waar veel monumenten en beeldbepalende panden staan en waar ook de stedenbouwkundige structuur en inrichting van de openbare ruimte van hoge cultuurhistorische  waarde zijn. Recent onderzoek heeft aangetoond dat de economische waarde van onroerend goed profiteert van de status van zo’n gebied, ook als het pand op zichzelf geen monument is. Om deze waarden te behouden en waar mogelijk te versterken is een adequaat planologisch beleid gewenst, dat is vastgelegd in een beschermend bestemmingsplan. Alkmaar kent voor de binnenstad twee bestemmingsplannen die in 2010 respectievelijk in 2012 zijn vastgesteld. Bij beide ontwerpbestemmingsplannen heeft de Historische Vereniging Alkmaar (HVA) een uitgebreide zienswijzereactie gegeven die gedeeltelijk tot wijzigingen in het definitieve bestemmingsplan hebben geleid.  De bezwaren van de Historische Vereniging waren met name gericht op de bouwhoogte in de binnenstad.

Bouwhoogten
In de bestemmingsplannen zijn de bouwhoogten opgenomen die volgens het Beeldkwaliteitplan Binnenstad (BKP) maximaal haalbaar zouden zijn bij een dynamische ontwikkeling. De huizen worden in het BKP verdeeld in drie typen waar een minimale en maximale goot- en nokhoogte  en minimale en maximale breedte gegeven zijn. In een beeldkwaliteitplan is een dergelijke verdeling goed  te hanteren en laat het de schaal van de wijk zien. Dit was de basis voor de welstandsbeoordeling bij bouwinitiatieven. Nadat de maximale hoogten in de bestemmingsplannen zijn opgenomen ontstaat er een recht om tot deze hoogten door te bouwen (mits er een hoogteverschil met de belendingen blijft van minimaal 50 cm). Alleen als er een dubbelbestemming ‘waarde cultuurhistorie’ is, prevaleert deze bestemming en kan er slechts een verhoging plaats vinden indien de karakteristiek van het pand niet wordt aangetast.

De HVA had er bij de zienswijzen op gewezen dat grote verschillen tussen werkelijke hoogte en maximale hoogte volgens het bestemmingsplan bij veel gevelwanden tot problemen zouden kunnen leiden als van het recht tot die hoogte te bouwen gebruik wordt gemaakt naast monumenten en in straatwanden die als ensemble een eenheid vormen zonder dat deze panden per se individueel een monumentale waarde hebben.

Na ons bezwaar is de maximale bouwhoogte in een aantal straten verlaagd van categorie 1 naar categorie 2, zoals in het Ritsevoort. Wij hebben toen ook het voorstel gedaan de huidige hoogten als hoogte in het bestemmingsplan vast te leggen (zoals ook bijvoorbeeld in Hoorn het geval is), maar wel met de mogelijkheid het planologische instrument ‘afwijkingen’ toe te passen om naar de hoogte volgens het BKP te kunnen gaan.  Bij afwijkingen  kunnen dan nadere voorwaarden  worden gesteld  of kan het verzoek om een afwijking toe te staan worden geweigerd indien bijvoorbeeld  de hoogte op grond van ruimtelijke of historische kwaliteiten niet passend is. Helaas is daar toen niet voor gekozen.

Bij Mulder op de Laat, hoek Schoutenstraat, zien we bijvoorbeeld dat het plan wel voldoet aan de bestemmingsplanbepalingen maar eigenlijk ten opzichte van de belendingen één etage te hoog is. In de Oosterburgerstraat gebeurt ten opzichte van de straatwand hetzelfde. Het gat door de brand in de Langestraat dient uiteraard weer snel ingevuld te worden, maar we zijn er bevreesd voor dat daar hetzelfde staat te gebeuren. NB. Op één pand na hadden de panden daar de waarde cultuurhistorie .
 

Bestemming ‘waarde cultuurhistorie ‘
In het bestemmingsplan is de betekenis van de waarde cultuurhistorie  helder aangegeven. De in het bestemmingsplan met ‘Waarde – cultuurhistorie’ (dubbelbestemming) aangewezen

gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de

bescherming en het herstel van de cultuurhistorische, bouwhistorische en beeldbepalende

elementen in de op die grond gelegen bouwwerken. De bestemming ‘Waarde – cultuurhistorie’ (dubbelbestemming) is primair ten opzichte van de andere bestemmingen (zie verder bijlage).

Wij vertrouwen er dan ook op dat de cultuurhistorische  waarden gerespecteerd worden bij de nieuwbouw in de Langestraat en dat behouden bouwmateriaal zoals de geprofileerde gootlijst van het pand van ICI-Paris hergebruikt wordt. Ook de huidige perceelverdeling van de straatwand dient behouden te blijven. Het bestemmingsplan sluit samenvoegingen uit.

Wij geven u het volgende in overweging:
a. na te gaan waar de werkelijke gevelhoogten sterk afwijken van de maximale nok- en goothoogte volgens het bestemmingsplan. De HVA is bereid deze inventarisatie te verrichten;
b. vast te stellen of de betreffende gevelwand in zijn samenhang cultuurhistorische  waarde heeft en hierover advies in te winnen;
c. bij een positief deskundigenadvies alsnog aan deze straatwand de ‘waarde cultuurhistorie’  toe te kennen volgens art. 16.4 ad. b

Wij vertrouwen erop met deze adviezen een kwalitatieve bijdrage te leveren bij het verder optimaliseren en interpreteren van de bestemmingsplannen voor de binnenstad. De grootste economische en historische waarde van Alkmaar is immers de kwaliteit van de historische binnenstad. Wij zijn graag bereid onze visie mondeling toe  te lichten en zien uw reactie met belangstelling tegemoet.

Met vriendelijke groet,

Historische Vereniging Alkmaar,

L. Spaans                                                                                  C. Hoogeveen
voorzitter                                                                                 secretaris

(bijlage volgt)

Bijlage
Artikel 16 Waarde – cultuurhistorie (uit bestemmingsplan Centrum)

16.1 Bestemmingsomschrijving 

a. De in het bestemmingsplan voor ‘Waarde – cultuurhistorie’ (dubbelbestemming) aangewezen

gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de

bescherming en het herstel van de cultuurhistorische, bouwhistorische en beeldbepalende

elementen in de op die grond gelegen bouwwerken;

b. De bestemming ‘Waarde – cultuurhistorie’ (dubbelbestemming) is primair ten opzichte van de andere

bestemmingen. Voor zover de dubbelbestemming samenvalt met andere dubbelbestemmingen is

artikel 23.1 schema van volgorde dubbelbestemmingen van toepassing.

16.2 Bouwregels

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

a. de maximale en minimale goot- en bouwhoogte zijn de goot- en bouwhoogten welke ten tijde van de

inwerkingtreding van het bestemmingsplan rechtmatig waren gerealiseerd of waarvoor een

onherroepelijke omgevingsvergunning is verleend;

b. de maximale pandbreedte is de pandbreedte welke ten tijde van de inwerkingtreding van het

bestemmingsplan rechtmatig was gerealiseerd of waarvoor een onherroepelijke

omgevingsvergunning is verleend;

c. samenvoeging van panden is niet toegestaan;

d. als voorgevelrooilijn geldt de voorgevelrooilijn welke ten tijde van de inwerkingtreding van het

bestemmingsplan rechtmatig was gerealiseerd of waarvoor een onherroepelijke

omgevingsvergunning is verleend;

e. in afwijking van het bepaalde onder d mag, op voorwaarde dat er geen onevenredige afbreuk wordt

gedaan aan de karakteristiek en ruimtelijke kwaliteit van het stadsbeeld, de voorgevelrooilijn

overschreden worden ten behoeve van:

1. goot- en dakoverstekken met een maximale diepte van 0,60 meter;

2. erkers met een maximale diepte van 0,80 meter;

3. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, gevel- en kroonlijsten, luifels,

zonneschermen, overstekende daken en vergelijkbare onderdelen van gebouwen;

f. de toegestane kaphelling is de kaphelling welke ten tijde van de inwerkingtreding van het

bestemmingsplan rechtmatig was gerealiseerd of waarvoor een onherroepelijke

omgevingsvergunning is verleend.

16.3 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegde gezag kan bij het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

a. lid 16.2 onder a en b voor het realiseren van kleinere en grotere goot- en bouwhoogten en

pandbreedtes op voorwaarde dat:

1. de door middel van de bebouwingscategorie aangegeven minimale en maximale goot- en

bouwhoogten en maximale pandbreedtes niet worden overschreden en;

2. het pand wordt vernieuwd of verbouwd, waarbij een restauratieve aanpak van de voorgevel en de

kap voorop staat;

3. de karakteristiek en ruimtelijke kwaliteit van het stadsbeeld niet in onevenredige mate worden

aangetast;

4. de goothoogte ten minste 50 centimeter afwijkt van ten minste één direct aangrenzend pand;

b. lid 16.2 onder c in die zin dat in afwijking van het verbod van samenvoeging een

omgevingsvergunning kan worden verleend op voorwaarde dat:

1. uit een bouwhistorisch onderzoeksrapport, welke door de aanvrager van de

omgevingsvergunning dient te worden overlegd en dat voldoet aan de richtlijnen voor

bouwhistorisch onderzoek van de Rijksdienst voor het Cultureel erfgoed, blijkt dat er geen

(delen van) muren worden verwijderd met monumentale (bouwhistorische) waarden;

2. binnenwerks achter de voorgevel een scheidingsmuur aanwezig blijft of wordt gebouwd ter

hoogte van de oorspronkelijke gemeenschappelijke scheidingsmuur, tot een diepte van ten

minste 2 meter;

3. daardoor de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende, ruimtelijke

structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermd stadsgezicht niet onevenredig

worden aangetast;

4. de samenvoeging niet onomkeerbaar is.

16.4 Wijzigingsbevoegdheid

Het bevoegde gezag is bevoegd om overeenkomstig artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het plan

te wijzigen in die zin dat:

a. bij één of meerdere bestemmingsvlakken of adressen de dubbelbestemming ‘Waarde –

cultuurhistorie’ wordt verwijderd mits:

1. de cultuurhistorische, bouwhistorische en/of beeldbepalende elementen niet langer aanwezig

zijn in de bouwwerken op de met de dubbelbestemming ‘Waarde – cultuurhistorie’ gelegen

gronden en niet zonder ingrijpende wijzigingen aan het bouwwerk kunnen worden hersteld;

2. de cultuurhistorische, bouwtechnische en/of beeldbepalende elementen welke aanwezig zijn in

de bouwwerken op de met de dubbelbestemming ‘Waarde – cultuurhistorie’ gelegen gronden,

redelijkerwijs niet langer geheel of gedeeltelijk te handhaven zijn in relatie tot de functie die het

bouwwerk moet of uitsluitend nog kan vervullen;

b. indien door verbeterwerkzaamheden, dan wel door gewijzigde inzichten, een bouwwerk welke

gelegen is op gronden waarop niet de dubbelbestemming ‘Waarde – cultuurhistorie’ van toepassing

is, cultuurhistorische en/of beeldbepalende waarde krijgt, deze gronden tevens de

dubbelbestemming ‘Waarde – cultuurhistorie’ toe te kennen.